A organização do espaço é uma característica vital de um shoppingcenter, cabendo ao empreendedor a responsabilidade de escolher as lojas, planejar áreas de lazer e promover campanhas de marketing, com o objetivo de atrair o maior número possível de consumidores e maximizar a rentabilidade do empreendimento, beneficiando tanto os lojistas quanto o próprio shopping.

A estratégia exposta acima, que envolve a disposição das lojas e serviços para maximizar o fluxo de consumidores, é chamada de Tenant Mix e foi recentemente analisada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), quando do julgamento do Recurso Especial nº 2101659/RJ[1]. Exemplificando a importância de entender as relações contratuais do ponto de vista empresarial, a Corte Superior examinou, sob um viés jurídico e contratual, a atitude de um shopping localizado no estado do Rio de Janeiro que permitiu a instalação de um restaurante de culinária japonesa em frente a outro já existente.

Em suma, no caso em questão, entendeu-se que a presença de lojas do mesmo segmento não configuraria atividade predatória, desde que não houvesse violação dos contratos existentes com os lojistas. Inclusive, a autorização para a abertura do novo restaurante ocorreu após o término da cláusula de exclusividade do primeiro. Ressalta-se que, no julgamento, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva argumentou que a cláusula de preferência temporária não gerou desvantagem excessiva e que a alteração no Tenant Mix poderia, em realidade, beneficiar o faturamento dos restaurantes, mesmo que isso não se refletisse nos lucros.

Os fundamentos da decisão são cruciais para o setor dos shopping centers, principalmente considerando o destaque acerca (1) da necessidade de observância da simetria nas relações contratuais; (2) da possibilidade de inclusão de cláusulas atípicas que favoreçam a estrutura do shopping; e (3) da previsão no contrato de que o Tenant Mix poderia ser revisado. Esses três pontos demonstram que as relações contratuais devem ser analisadas em seu contexto, levando em consideração fatores sociais, econômicos e jurídicos.

Além disso, é importante ressaltar que o contrato de locação em shopping center possui uma natureza essencialmente empresarial. Desse modo, os envolvidos nessa relação obrigacional são empresários e o objeto do contrato está intrinsecamente ligado à atividade que exercem. Essa realidade influencia diretamente a interpretação do contrato, na qual prevalecem a autonomia da vontade das partes e o princípio do pacta sunt servanda, salvo em situações excepcionais.

Já para os gestores de shoppings, essa decisão reforça a importância de um planejamento rigoroso e de flexibilidade na gestão do Tenant Mix, adaptando-se às dinâmicas de mercado para garantir a competitividade e a sustentabilidade do empreendimento.

Assim, embora a presença de concorrência entre lojas do mesmo segmento possa suscitar preocupações, essa estratégia, quando aplicada em grandes empreendimentos com o devido cuidado para evitar desvantagens aos locatários, pode enriquecer a atratividade do shopping center. A combinação estratégica de lojas e serviços, alinhada às expectativas dos consumidores e às dinâmicas de mercado, não apenas fortalece a competitividade mas também melhora a experiência do cliente, garantindo a sustentabilidade do negócio a longo prazo.

[1] https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/30072024-Shopping-pode-instalar-lojas-similares-na-mesma-area–desde-que-contratos-sejam-respeitados-.aspx.

O artigo foi publicado no portal JusCatarina, no dia 21 de outubro de 2024.