A incorporação imobiliária é uma atividade regulamentada pela Lei n. 4.591/1964, conhecida como Lei das Incorporações. Seu principal propósito é sistematizar a atividade do incorporador de imóveis, que é aquela pessoa que organiza e lança à venda unidades imobiliárias de um empreendimento imobiliário durante a fase de obra (na planta), objetivando, com isso, uma maior segurança jurídica a essa modalidade de negócio imobiliário.

Essa legislação estabelece uma série de procedimentos prévios que o incorporador deve cumprir antes de lançar as futuras unidades imobiliárias à venda durante a fase de construção (na planta). Quando esses procedimentos não são respeitados, deparamo-nos com uma incorporação irregular.

As incorporações irregulares têm se tornado mais comuns em nosso país. São empreendimentos que oferecem unidades imobiliárias ainda na planta, porém sem o devido registro de incorporação, ou seja, sem seguir os procedimentos prévios obrigatórios.

Um exemplo recente disso é a situação em Florianópolis, onde a 29ª Promotoria de Justiça da Capital e o Centro de Apoio Operacional do Consumidor identificaram mais de 100 empresas que estariam comercializando empreendimentos sem atender as exigências legais.

O advogado Diogo Bonelli Paulo, sócio do núcleo de Negócios Imobiliários e Relações da Família e das Sucessões, explica o que é uma incorporação imobiliária, como identificar uma incorporação imobiliária irregular e quais são as possíveis penalidades em caso desta prática.

Mas o que exatamente é uma incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é a atividade empresária que tem por objetivo organizar os fatores de produção necessários à construção de um empreendimento e promover a venda de suas futuras unidades imobiliárias ainda em fase de obra, antes de sua conclusão. Ela atua como um sistema de proteção tanto para os consumidores quanto para as empresas do setor da construção civil, pois estabelece os procedimentos necessários que devem ser rigorosamente observados antes de ofertar publicamente ou alienar unidades imobiliárias na planta.

Quais são os requisitos impostos pela Lei para lançar uma incorporação imobiliária?

A Lei das Incorporações (Lei n. 4.591/1964) obriga o incorporador a apresentar e registrar no cartório de registro de imóveis da região do empreendimento o memorial de incorporação. Esse memorial inclui um requerimento de registro da incorporação, acompanhado de uma série de documentos técnicos e jurídicos, como o título de aquisição do terreno, projeto aprovado, licenças, certidões negativas relacionadas ao imóvel, ao vendedor do terreno e ao incorporador, além de um memorial descritivo das obras projetadas, entre outros. Isso é essencial para comprovar a legalidade da obra, o propósito específico do empreendimento e a capacidade técnica do incorporador em promovê-la.

Quais são os riscos ao adquirir uma unidade de um empreendimento sem incorporação imobiliária?

O registro da incorporação é o ato que assegura que o incorporador seguiu todos os procedimentos necessários em termos jurídicos, registral, urbanísticos, ambientais e técnicos para a realização do empreendimento. Quando um empreendimento é lançado sem esse registro, pode significar que o negócio não está aprovado ou licenciado pelos órgãos competentes, que a construção é incerta, não está autorizado pelo atual proprietário do terreno. Outro risco substancial decorrente da falta de registro da incorporação é a ausência de mecanismos para a retomada das obras em caso de paralisação ou abandono pelo empreendedor.

Por que as incorporações irregulares estão aumentando em todo o país?

As incorporações irregulares podem ter várias causas. Às vezes, ocorrem devido à inexperiência do próprio incorporador. Em outras situações, resultam da necessidade de captar recursos com “investidores” durante a fase de aprovação e licenciamento do empreendimento. Os custos decorrentes do lançamento de um empreendimento por meio de uma incorporação é um fator que também contribui. Além disso, há casos em que os adquirentes veem vantagens em assumir o risco de entrar no projeto antecipadamente para potencializar o ganho sobre o valor do imóvel.

Mas como o adquirente pode identificar se o empreendimento é uma incorporação irregular?

Todo empreendimento imobiliário destinado para venda de suas unidades imobiliárias e lançado durante a fase de construção (na planta) deve possuir um registro de incorporação, claramente indicado pelo incorporador em toda a sua publicidade e material de vendas. Se não houver esse registro, é um sinal claro de que a incorporação é irregular.

O Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) apurou que diversos empreendimentos estão sendo comercializados sem o registro da incorporação imobiliária e com o rótulo de “Sociedades de Propósito Específico (SPEs) a preço de custo”. O que exatamente significa isso?

A incorporação imobiliária “a preço de custo” é uma das modalidades de aquisição de futura unidade previstas na Lei de Incorporações. A modalidade mais comum e tradicional é conhecida como “a preço fechado”, em que o vendedor (incorporador) e o comprador estabelecem um preço determinado para o imóvel. Já na modalidade “a preço de custo”, o comprador compromete-se a financiar o custo da construção, pagando sua parte de acordo com a variação do efetivo custo da obra.

A oferta de unidades imobiliárias “na planta”, sem o devido registro da incorporação, mesmo sob a denominação “a preço de custo”, também caracteriza uma incorporação imobiliária irregular.

Agora, o que são as “SPEs a preço de custo”? E qual é a diferença entre esse modelo e a incorporação imobiliária a preço de custo?

As Sociedades de Propósito Específico (SPEs) são, como o nome sugere, empresas com um objeto social bem definido e específico. Por exemplo, uma SPE pode ser criada exclusivamente para construir um determinado empreendimento imobiliário que, após sua conclusão, será dissolvida.

Em regra, não existem “SPEs a preço de custo”. O que ocorre no mercado é uma confusão entre termos usados em estruturas societárias (SPEs) e imobiliárias (preço de custo). Algumas vezes, empreendedores utilizam uma estrutura societária para vender cotas que representarão futuras unidades imobiliárias. Nesse cenário, é possível que estejam promovendo uma incorporação imobiliária irregular ou mesmo oferecendo publicamente participações societárias sem o devido registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que também é ilegal.

De outro lado, Sociedades de Propósito Específico podem legitimamente ser constituídas por agrupamento de pessoas que comungam do interesse de desenvolver um projeto imobiliário e a partir dele almejar, legitimamente, ganhos com a atividade empresária a ser desenvolvida. Ressalte-se que, aquisição de unidade imobiliária futura somente é possível via incorporação imobiliária. Ingressar em uma SPE representa tornar-se sócio de uma empresa, com todas as responsabilidades daí decorrentes, e não adquirir um “imóvel”.

Quais são as penalidades para as incorporações irregulares?

As implicações para as incorporações irregulares são substanciais e podem resultar em sanções significativas. As penalidades associadas a essas práticas ilegais abrangem desde multas até pena de reclusão. É fundamental compreender que a gravidade das penalidades está diretamente relacionada à extensão e à intenção da irregularidade. A exata penalidade imposta dependerá das circunstâncias específicas de cada caso, mas é indiscutivelmente um risco significativo a ser considerado.

Em resumo, a incorporação imobiliária é uma atividade que se encontra rigorosamente regulamentada pela Lei das Incorporações (Lei n. 4.591/1964), buscando assegurar a transparência e a segurança tanto para os empreendedores imobiliários quanto para os adquirentes de imóveis. O aumento das incorporações irregulares em nosso país é uma preocupação que exige atenção e fiscalização, pois representa riscos consideráveis para todos os envolvidos. A legalidade é essencial para a proteção de todos os interessados, bem como para a integridade e a confiabilidade do setor como um todo, essencial ao desenvolvimento de nosso país.

Conhecer os requisitos legais, identificar a presença do registro de incorporação e compreender as diferentes modalidades de aquisição, como “a preço de custo,” são passos fundamentais antes de adquirir uma propriedade de forma segura e consciente.

Portanto, é de extrema importância que os empreendedores imobiliários ajam em conformidade com a lei e que os compradores exerçam seu direito de verificar a regularidade das incorporações antes de efetuar qualquer transação. Somente assim poderemos promover um ambiente mais seguro e confiável no setor imobiliário, onde todos possam prosperar com tranquilidade.

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